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还未等到3月结束，深圳楼市的趋势已经见分晓。

1季度即将收尾，截至当前深圳新房市场仅3月便有8个项目获准预售，累计7204套住宅。很明显，没有如期迎来报复性买房，却迎来大批量的供应。

而且近万套的猛供效应初显，在一片折扣声音中，普通住宅一片惨淡。

如沙井的标杆万丰海岸城，破天荒没有日光，光明中心屡屡诞生日光盘的地段，桂语兰庭再无能力复制前者的热度。

这批项目，绝大部分项目也都是刚需段位的普通房，要在一片人才房中拼出一条路，可以说难上加难，去化4—5成已经是市场大环境中，相当难得的成绩。

因为就连保障房，人才房的关注度，都比住宅的多。

最明显的，深圳12㎡保障房的样板间做展示，有人特意去拍照打卡；每个房产群问人才房能不能买的人多了；整个深圳圈子的人才房不仅开足活力做直播，还有项目请了明星歌手助演。

有能力接盘刚需住宅的人群，进一步转向人才房，保障房。

所以市场有没暖，靠情绪是带不起来的。

就算带起来，最多也只是短暂的小妖风。

2月中旬的时候，市场刮起回暖的迷雾，鲨鱼说过，3月会是见分晓的时候。

现在3月还有十来天就结束了，但从成交数据来看，最多比2月稍好一些，但要突破3000套依然很难。

3月1-19日深圳各类新房网签4584套，其中新房住宅1905套；各类二手房过户2663套，其中二手住宅2253套。

而2月深圳各类新房网签2545套，其中新房住宅2042套；各类二手房过户2942套，其中二手住宅2509套。

这意味着回暖体现的更多是在新房方面。

实际上，2月-3月初这波风向，是市场分化的体现，豪宅回暖，成交活跃，但刚需段位的市场，并没有太多变化。

所以肉眼可见，3月准备收尾的阶段，深圳房市基本已经脱离隔三差五 登上各大流量平台的榜首的热度，成交进一步凸显市场理性的一面。

市场哑火了，对大家买房来说，反而是好事。

因为没有那么多迷惑的声音，没那么多噪点，买房才会回归到居住本质，一些好项目的本质，才能被大家所看到。

于是近期可以看到，大家开始更关注房子的居住属性，对新房更加挑剔了。

最明显的，梅林关、沙井、光明中心、前海这样的地段，放在以往的市场，大家基本不太会纠结，如今就算对应地段的项目，打折送简装，还是会左挑右拣。

比如南山前海的几个项目，大家反复比较，反复对比，介意噪音，介意花园小，介意厨房小等等。

如光明中心的绿城项目，拥有高品质的园林，但大家还是会担心“N+1”户型的风险，介意小区容积率和价格。

再比700-800挑选梅林关的位置就很合适，但龙华的交通依然会成为大家诟病的一大因素。

这些都是深圳今年的流量盘。

而且最重要要的是，深圳今年的流量盘，将近20多个预计要入市，各区焦点地段基本都有2-3个项目互相挤压。

这样的供应局面，放在过去几年，都是很少见的。

所以今年的买家要比以往更“任性”，核心地段之间的新房竞争是最激烈的一次。

对项目来说，今年的压力会是前所未有的，想要从一众新房脱颖而出，一定要回归品质属性。

否则无论如何操盘，如何营造销售氛围，在市场哑火的影响下，大家还是会紧紧地捂紧钱包。

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