资本回归理性

物企市值持续下滑

在经历了几年的物企上市热潮后，2021年可以说是物业行业跌宕起伏的一年，也是资本市场回归理性的一年。上半年，行业在资本市场呈现一片欣欣向荣的景象，而这种景象在下半年戛然而止。克而瑞统计数据显示，截至目前，上市物企市值总数为5304.42亿港元，相较最高点缩水一半。从机构最新统计的57家代表性上市物企市值来看，物业上市股整体处于下滑态势。进入2022年恒生物业服务及管理指数也一直呈现波动下滑态势。具体到上市物企来看，碧桂园服务一直稳居市值首位，曾多次超过2000亿港元，截至3月31日数据，碧桂园服务市值为1130.50亿港元，显著领先于其他上市物企。其次是华润万象生活，市值为884.47亿港元，同样领先于其他上市物企。

业绩分化

百亿营收阵营扩容

经历资本市场的跌宕起伏，物企对于上市有了更多的思考。提升规模保证绝对实力成为行业的共识，头部物企的竞争呈抢跑状态，业绩分化更加明显。上市物企市场集中度在持续提升。

克而瑞的统计数据显示，在2021年披露的年度在管面积的49家上市物企中，在管规模超过亿平方米量级的物企达16家，超过均值1.10亿平方米的物企为14家。其中，碧桂园服务在管面积达7.66亿平方米，跃居上市物企之首;雅生活服务、保利物业和绿城服务均超过3亿平方米;在管面积前五的企业规模总值达23.05亿平方米，在上市物企中总规模占比超四成，上市物企的分化日益加大。

同时，随着物业管理规模的扩大和服务的多元化，物企经营业绩持续高质量发展，多家物企表现亮眼，营业收入实现跨越式增长。数据显示，2021年共有7家物企营收突破100亿元，分别是碧桂园服务、万物云、雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余和龙湖智创生活。其中碧桂园服务以288.43亿元总营收遥遥领先，同比增长84.33%，其服务增长主要来源于物业管理板块业务的持续盈利以及大量收并购动作带来的收益。5家物企营收规模超过50亿元，分别为华润万象生活、世茂服务、融创服务、中海物业、金科服务。而物企在20亿~50亿元营收之间的分布最均衡。

不过，也有企业落寞退场。比如蓝光嘉宝服务退市，中梁百悦智佳、中南服务、禹洲物业、富力物业、阳光智博服务等物企IPO折戟或选择变卖。因此，2021年也是物企并购的大年。中指研究院数据显示，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业，交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。

基础物业服务业绩贡献大

多元化服务占比提升

相比头部企业营收频频破百亿，腰部及尾部物企也抓住机遇，在发展主营业务的同时拓展多元化业务提高盈利水平。从各物企年报的盈利结构来看，基础物业服务仍是毛利贡献中的主力，超四成。同时，社区增值服务毛利占比持提升，维持40%以上的高位，是物企重要的盈利来源。

对于物业管理行业未来的发展，保利物业相关负责人表示，行业将从数量扩张的初级阶段迈向量质并重的进阶。居民对于美好居住生活的追求推动行业规模不断扩容。同时在国家政策的引导下，行业的社会价值属性将更加突显，行业边界进一步打开，也要求物业企业加速构建专业化、差异化的服务能力。

业内人士表示，2021年，物业服务企业在资本市场表现转冷，估值下调，但行业发展的基本逻辑和属性没有发生改变。近期，行业的社会属性再次突出，在基层社会治理体系中逐渐发挥更大的价值。纵然行业竞争不断升级，物业管理行业仍处于上升期，在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下，市场空间将延续快速增长态势。

(记者 刘丽琴)

关键词： 上市物企 物业行业 上市物企市值 碧桂园服务