观点网近期，碧桂园处于行业聚光灯之下，一有消息都引发不小的关注。
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8月30日晚间，碧桂园发布2023年中期业绩报告。
2023年上半年，碧桂园收入约2263.09亿元，较2022同期1623.63亿元增加39.4%；其中97.6%的收入来自物业销售，2.4%来自科技建筑及其他分部。
碧桂园表示，对部分资产做了一些量价平衡的安排，加之前期低毛利项目逐渐进入结算周期，以及对物业项目计提的减值增加，对期内毛利及利润构成了显著压力。
半年
受到房地产销售下行等影响，碧桂园上半年过得并不容易。
据观点新媒体了解，碧桂园期内录得税前亏损约461.4亿元，2022年度同期税前利润约53.58亿元。
转盈为亏主要是房地产市场下行影响对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值净额约403.38亿元，导致毛亏约242.6亿元；计提金融资产及合同资产减值损失净额约66.62亿元；以及因外汇波动带来净汇兑损失约30.38亿元。
2023年上半年，碧桂园归属于公司股东的亏损约489.32亿元，2022年同期利润6.12亿元；剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净亏损约453.45亿元，2022年同期则是利润49.1亿元。
业绩指标下滑指向的是销售收入不如预期。
2023年1–7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。
销售下滑并不仅是碧桂园一家所遭遇的挑战，上半年以来，房地产行业销售面积同比下滑5.3%，开发投资同比下滑7.9%，绝对规模的下降再迭加资本市场信心尚未修复，使得碧桂园整体经营承压。
从年初开始，碧桂园重启拿地，参与北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公开招拍挂活动，直至4月、5月接连在杭州、太原连落四子。
对三四线城市投资热情的回落，早已体现在2022年拿地结构上，碧桂园于一二线城市权益拿地金额占比71%，三四线城市占比则从过往60%以上收缩至29%。
截至2023年6月30日止六个月，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3103个；权益可售资源共计约7801.6亿元。
近年来，碧桂园更是加大“降本增效”的措施，进行费用把控、改善盈利能力。
营销及市场推广成本和行政费用于2023上半年合计约98.57亿元，占收入比例较2022年同期下降1.1个百分点至4.4%，相比前几年已有明显的回落。
与此同时，碧桂园亦在加强销售回款。上半年，该公司权益合同销售回款约为1185.0亿元，回款率达到92%，权益销售回款率连续多年达到90%以上，销售回款较为顺畅。
现金
对于现在的碧桂园而言，放在首要位置的是现金流。
于2023年6月30日，碧桂园现金及现金等价物与受限制现金之和1305.69亿元，较2022年12月31日的1475.5亿元减少了169.81亿元。其中，现金及现金等价物约1011.15亿元，受限制现金约294.54亿元。
实际上，整体现金流2020年起净额为负，流动性压力在2020年起初显端倪。
因而，碧桂园有意识降低融资成本，于2021年加权融资成本降至近十年最低水平，2022年则是由于美国加息导致上升。
于2023年6月30日，碧桂园总借贷加权平均借贷成本为5.73%，对比2022年12月31日基本一致。
今年以来，碧桂园3月获大丰银行9.5亿港元定期贷款融资，在5月份通过中债增发行合计17亿元的中期票据，7月获35.83亿港元及3.89亿美元的双币定期贷款融资和3500万美元定期贷款；但中资美元债的发行已在2022年暂停。
去年通过三次配售筹资114.04亿港元，8月1日在资本市场曾传出碧桂园将配售18亿股股份，配股融资所得约23.4亿港元用于偿还债务。
随后，碧桂园澄清指出，并无就建议交易订立最终协议，且公司现阶段并不考虑建议交易。
虽然这次配股并未成行，但碧桂园在中报发布日的早间公告称，认购人（建滔集团有限公司全资持有）同意认购约3.5亿股股份，价格为每股0.77港元，认购总代价2.7亿港元将抵销付款金额。
是次通过债转股的方式使得碧桂园减少现金流的流出，不仅能保留现金资源，而且能减少资本负债水平。
财报显示，有息负债中，银行及其他借款占比最多，以1561.76亿元的规模占比60.56%，较2022年底1625.4亿元有所缩减；优先票据、公司债券、可转债规模共计1017.29亿元，合计占比39.44%。
其中，在12个月内到期的债务为1087.03亿元，而持有的现金和现金等价物为1011.15亿元，并不能完全覆盖短期债务，碧桂园需要在资本市场获取融资以应对。
从资产负债表来看，碧桂园总有息负债余额下降至2579.05亿元，较2022年底的2713.07亿元减少134.02亿元，下降4.9%；合同负债6035.88亿元，占总负债的大部分；贸易及其他应付款4485.45亿元。
合同负债占总负债的比例最高，这将加大保交楼的压力，但碧桂园一直在全力以赴保交付。
2023年上半年，碧桂园连同合营企业和联营公司累计完成交付房屋近27.8万套，交付量高居行业榜首。
另外，碧桂园已就将于2023年6月30日后12个月内到期的若干境内公司债券与债券持有人展开谈判，以征求同意将这些公司债券的到期日延长。其中，“16碧园05”已确定展期方案，本金展期三年，每个账户先偿付10万元，到期偿付利息。
于2023年6月30日，碧桂园持有未动用的非承诺国内融资授信额度约2788.07亿元，并一直与相关银行和金融机构就将于一年内到期的现有银行和其他借款的续期和延期进行商讨。
碧桂园还表示，会做好销售，盘活资产，削减不必要的行政管理开支，尽最大努力改善经营性现金流。
据了解，8月25日，碧桂园出售广州亚运城26.67%权益予中海，总代价12.915亿元。从总对价扣除集团应付该联营公司的金额约5.41亿元后，碧桂园已收到现金对价7亿元，预计将实现约5亿元的税前出售收益。
